最早進入房地產(chǎn)行業(yè)之一的老牌房企華遠地產(chǎn)略顯落寞。
2020年,在恒碧萬銷售已破七千億,朝著更高規(guī)模進發(fā)之時,最早進入房地產(chǎn)行業(yè)之一的老牌房企華遠地產(chǎn)略顯落寞。
在近日舉辦的華遠地產(chǎn)2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上,首次公開面對公眾的華遠地產(chǎn)董事長王樂斌遭遇了眾多質(zhì)疑,一個集中的問題是“華遠地產(chǎn)作為老牌房地產(chǎn)公司,為何與萬科、恒大、碧桂園等頭部房企差距如此大?”
而這也正是華遠地產(chǎn)多年來一直面臨的發(fā)展規(guī)模掉隊的問題。2020年,華遠地產(chǎn)不足200億的規(guī)模,與當(dāng)初“三到五年實現(xiàn)500億銷售規(guī)模”的雄心,仍有較大的差距。
規(guī)模增長失速 嚴(yán)重掉隊
華遠地產(chǎn)品牌初創(chuàng)于1983年,后與香港華潤集團合資,于1996年成功登陸港交所,創(chuàng)造了房地產(chǎn)利用外資高速發(fā)展的傳奇,可以算是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的先驅(qū)企業(yè)。
2000年時,華遠地產(chǎn)的總資產(chǎn)便達80億元,數(shù)倍于當(dāng)時同為“華潤系”的萬科,凈資產(chǎn)達30億元,累計稅后利潤達15億元,為全國最大的房地產(chǎn)公司之一,資產(chǎn)、銷售額、開發(fā)量等指標(biāo)連年居北京房地產(chǎn)市場前茅。
之后,因企業(yè)運營思路分歧,雙方于2001年和平“分手”。“二次創(chuàng)業(yè)”的華遠地產(chǎn)積極開拓外部市場,2008年成功借殼上市,登陸A股市場。
作為國內(nèi)的老牌房地產(chǎn)企業(yè),曾一直主張“小而美”戰(zhàn)略的華遠地產(chǎn),在2018年突然提出“規(guī)模與效益并舉,產(chǎn)品與服務(wù)共進”發(fā)展戰(zhàn)略。其規(guī)模的大提速也在那時開始,當(dāng)時,華遠地產(chǎn)方面曾明確表示:“未來3-5年,力爭實現(xiàn)500億的銷售規(guī)模。” 這意味著,在眾多后起之秀通過高杠桿逐步發(fā)展成頭部規(guī)模房企之時,華遠地產(chǎn)對規(guī)模也有了一定的訴求。
但如今三年已過,華遠地產(chǎn)卻始終未能重現(xiàn)往日輝煌,其規(guī)模仍不足200億,與500億的規(guī)模目標(biāo)更相距甚遠。在超過千億規(guī)模的房企達44家的今天,華遠地產(chǎn)與“頭部房企”的稱號漸行漸遠。
2021年,華遠地產(chǎn)將銷售規(guī)模定在了180億元,這一目標(biāo)比2020年完成的191.39億元還要下降了近6%。這一目標(biāo)相比已經(jīng)跨過七千億規(guī)模的幾家頭部房企而言,更是連三成都不到。
利潤逐年下滑幾近腰斬
數(shù)據(jù)顯示,2020年華遠地產(chǎn)營收增長了4.16%,凈利卻下跌了45.32%,出現(xiàn)如此明顯的增收不增利現(xiàn)象的背后,是大額計提存貨減值的損失。
其公告顯示,截至2020年末,公司在長沙、西安、天津、佛山的9個項目存在存貨減值的情況,2020年合計計提存貨跌價準(zhǔn)備金額6.62億元,對公司凈利潤影響為-6.58億元,對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-5.02億元,對歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的影響為-5.02億元。
值得注意的是,2016年~2020年,華遠地產(chǎn)的ROE水平分別為13.73%、11.65%、10.05%、9.38%、4.96%。2020年同比2019年下降達47.12%,ROE水平更是創(chuàng)下近年新低。
但是,華遠地產(chǎn)在此期間發(fā)布了獎勵基金管理辦法。在該管理辦法中提到,計提不超過當(dāng)年度歸母利潤的8%作為旗下全資子公司華遠置業(yè)“利潤獎勵基金”,其中:華遠置業(yè)董事長計提公司當(dāng)年歸母利潤的 0.8%;華遠置業(yè)總經(jīng)理計提公司當(dāng)年度歸母利潤的 0.6%;剩余 7.4%(含董事長應(yīng)計提比例 0.8%)用于獎勵華遠置業(yè)總部、下屬公司中高層管理人員及做出突出貢獻的優(yōu)秀員工;當(dāng)年使用比例由董事長、總經(jīng)理根據(jù)年度經(jīng)營情況確定。
在“三費”收縮、營收增長、毛利率增長、歸屬上市公司股東凈利潤攔腰斬的情況下,華遠地產(chǎn)的大額計提及利潤獎勵引發(fā)投資者質(zhì)疑。
負債不斷攀升 腳踩紅線
雖然華遠地產(chǎn)的盈利能力在下降,但在規(guī)模訴求之下,華遠地產(chǎn)近年來的負債規(guī)模卻在快速增長。數(shù)據(jù)顯示,2017-2019年,華遠地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率從75.02%升至80.84%,凈負債率從117%增至231%;現(xiàn)金短債比則從2.28下降至0.52。
2020年,華遠地產(chǎn)僅一年內(nèi)到期的非流動負債就達130.97億元,而期末手持現(xiàn)金僅71.17億元,存在較大的資金缺口,短期償債壓力大。期內(nèi),華遠地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為79.4%;凈負債率為182.4%;現(xiàn)金短債比為0.58。“三條紅線”全踩。
根據(jù)2021年一季報,華遠地產(chǎn)的負債情況稍有改善。截至3月底,其總負債規(guī)模較2020年度末減少近5億,短期資產(chǎn)負債規(guī)模減少逾20億;資產(chǎn)負債率同比下降0.27個百分點,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率同比下降2.43個百分點,凈資產(chǎn)負債率同比下降83.53個百分點,現(xiàn)金短債比同比提升0.3。
5月17日,華遠集團作為華遠地產(chǎn)控股股東,為支持公司的發(fā)展,擬為公司提供融資擔(dān)保總額不超過30億元。而在此前的3月9日,華遠地產(chǎn)曾公告,華遠集團于2021年將為其提供融資擔(dān)保總額不超過70億元。此外,向華遠地產(chǎn)提供不超過50億元的資金周轉(zhuǎn)額度。